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Alquileres, todos con bronca: inquilinos se quejan por altos precios en pesos y dueños por baja renta en dólares

El mercado de alquileres experimenta un extraño comportamiento, tras haber quedado atrapado en un complejo juego de variables, que combina oferta, demanda, cepo, devaluación y brecha cambiaria (blue vs. oficial).

Es verdad que hoy día hay más propiedades que se han volcado al mercado locativo, producto de dueños que prefieren cobrar una renta a malvender. Pero también es cierto que esa mayor cantidad no se tradujo en una baja sustancial en los precios.

Es verdad que el cepo paralizó las escrituraciones e hizo que muchas unidades fueran destinadas al alquiler. Pero también es cierto que la devaluación de enero de 2014 y la mayorbrecha cambiaria produjeron que esa mayor oferta no se vea reflejada en una caída considerable en los valores de renta.

¿Por qué? Porque los dueños -que tienen un bien que sigue al dólar- quieren que el ingreso que les genera ese activo guarde proporción con su valuación de mercado, que a su vez sigue al blue.

De modo tal que si sube el billete verde o si aumenta le brecha, entonces le exigen al locatario más pesos.

En definitiva, se trata de un activo que sigue a la divisa estadounidense, que debe rendir en términos de blue y salarios en pesos. Un coctail peligroso, que da lugar a desequilibrios, dependiendo de la relación entre ambas monedas, de la brecha y, claro está, de la inflación.

En otras palabras, una mayor oferta no necesariamente se traduce en un alivio en lavalores exigidos a una demanda necesitada por rentar, porque en el medio interactúan la relación peso-dólar oficial y paralelo.

Lo salarios siguen a la inflación, pero, en cambio, el billete verde oficial y el informal puede escalar por encima o por debajo de este índice.

Si se comparan la evolución de las distintas cotizaciones con el sueldo promedio de un empleado que se desempeña en el sector privado ($13.000), se advierte que gran parte de su ingreso deberá destinarlo al pago del alquiler.

"La inflación y la pérdida del valor del peso frente al dólar afecta de forma directa al mercado. Los propietarios actualizan los valores de forma semestral o anual, un 15% en el primer caso y hasta un 35% en el segundo", afirma Alejo Ricciardi, gerente de ventas de Landa Inmobiliaria.

Valores por zona
Los alquileres de departamentos en la Ciudad aumentaron 35% el último año. Es decir, por encima de la inflacion y de los salarios.

Las principales búsquedas, señalan desde las inmobiliarias, se siguen concentrando en zonascatalogadas como premium.

Por el lado de la oferta de superficie, Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Núñez y Almagro concentraron más de las dos terceras partes de las unidades puestas a la renta en la Ciudad en agosto de 2015.


Si los interesados en rentar se topan con cifras que escapan a su presupuesto, a raíz de precios muy elevados, empiezan a desplazarse hacia áreas linderas.

No obstante, tratan de no alejarse de los medios de transporte, a los que considera una prioridad a la hora de elegir.

"El público que busca departamentos de dos o tres ambientes, en general, prioriza lamovilidad. Quieren alquilar cerca, por ejemplo, de las bocas de subte", explica Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades.

"Los barrios con mayor comodidad y cercanía a los transportes son los más requeridos", coincide Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Para un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires actualmente se requieren de unos $4.000 mensuales, siempre que esa vivienda esté emplazada en un barrio medio y tenga características de tipo standard (sin amenities, ni ubicaciones privilegiadas).

En tanto, para un tres ambientes, ese cifra se eleva a unos $5.000 por mes en promedio. Claro que los montos pueden subir o bajar de manera apreciable según la zona.

Lugares como Recoleta, Barrio Norte y Palermo ostentan los mayores guarismos, mientras que las menores se registran en Barracas o en Constitución, que no descienden de los 3.500 pesos (ver cuadro).


Salarios vs Inflación
El incremento de las cotizaciones se ha venido dando de forma relativamente pareja en los diferentes barrios -con picos en lugares como Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Recoleta- empujados por la inflación, devaluación y brecha cambiaria.

Desde 2009 a la fecha:
  • Para un dos ambientes, el valor medio pasó de $1.100 a $4.000 por mes
  • Para un tres ambientes, de $1.500 a $5.000 mensuales.
Mientras los precios en dólares de las unidades se han mantenido (o incluso crecido levemente), se dispararon en pesos a raíz de la devaluación y la suba del billete verde paralelo.

Por su parte, los salarios registraron un movimiento alcista diferente: han acompañado el índice de precios, se han elevado por encima del tipo de cambio oficial pero por debajo del blue.

Relación hipotecario-alquiler
Otro de los aspectos que entra a pesar es la falta de créditos accesibles para la vivienda.

Tal como diera cuenta iProfesional, tras la disparada que sufriera el precio del metro cuadrado en pesos en los últimos años, las cuotas de los hipotecarios quedaron fuera del alcance de cada vez más particulares.

Según un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, el monto que se necesita para pagar la cuota mensual de un crédito es, en promedio, cuatro veces mayorque el necesario para un alquiler.

Para el caso de un préstamo por el 75% de un dos ambientes usado:
  • La cancelación de un hipotecario a diez años asciende a unos $17.500 por mes (promedio).
  • Como contrapartida, la renta de una misma unidad similar implica un desembolso que ronda los $4.100 (ver cuadro).

Incluso, en barrios con un precio del metro cuadrado más elevado, como es el caso de Recoleta o Palermo, la diferencia se eleva a casi cinco veces (ver cuadro).


Desde Reporte Inmobiliario aseguran que a un asalariado medio la renta que abona le puede insumir hasta el 30% de lo que gana.


Agregan que "para calificar para un crédito de un departamento usado de dos ambientes, necesitará contar con un ingreso promedio de $44.600".

El siguiente cuadro permite apreciar las remuneraciones requeridas para poder calificar para un hipotecario, según el barrio:


Menos crédito, más necesidad de rentar
"Los alquileres no están tan emparentados con la escasez de operaciones de compraventa sino con la dificultad para comprar, ya sea por falta de crédito hipotecario o por lo complejo que le resulta ahorrar", destaca Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Los directivos consultados afirman que los valores de renta no han parado de crecer, producto de la combinación entre inflación, suba del dólar y brecha cambiaria.

De acuerdo con los últimos relevamientos, se requiere del acumulado a siete años de sueldospara comprar una unidad ubicada en una zona media.

Otro dato que cobra particular relevancia es que apenas el 1% del total de empleados registrados en el sector privado se encuentra en condiciones de acceder a un crédito hipotecario a 20 años.

¿Y la rentabilidad del propietario?
Desde el punto de vista de la oferta, aunque los precios suben en pesos, los propietariostienen resultados poco alentadores medidos en dólares blue, lo que hace ninguna de las partes esté contenta.

Tiempo atrás, llegaron a obtener una renta anual cercana al 9%. Ahora, esa ganancia bruta seachicó a menos del 4% (ver cuadro).


El actual rendimiento lejos está del que lograban en aquellos "años dorados" para este negocio, como en los ´90, época en que llegaba a ser de un 12% neto en dólares.

"Los alquileres que pagan los inquilinos, medidos en pesos, no han parado de subir. Sin embargo, el rendimiento anual que obtienen los propietarios, en términos de dólares, ha caído fuertemente", explica Mel.

Expensas por las nubes
Los precios de los alquileres no son los únicos que castigan al bolsillo de los inquilinos, ya que las expensas hacen "de las suyas".

Referentes del sector apuntan que este año para un departamento de 50 metros cuadrados ubicado en una zona premium no bajan de los $1.600 por mes.

Para una vivienda tipo, la referencia es de unos $30 por metro cuadrado. Es por ello que sonmuy tenidas en cuenta a la hora de alquilar.

En lo que va del 2015, se incrementaron 32% respecto del año pasado, a raíz de las subas salariales de los encargados de edificios.

Claro que a lo anterior se adicionaron otros conceptos y -como si esto fuese poco- el nuevo Código Civil, que agregó obligaciones a los consorcios.

También implica un mayor gasto el mantenimiento de los ascensores, seguros y servicios comunes, como por ejemplo luz y gas.

"El inquilino sabe que al momento de pactar negociará un precio escalonado de renta. Pero la mayor dificultad la tendrá con las expensas, ya que es un costo que asume y que no sabe cuánto le terminará representando", dice Altgelt.

"Puede empezar siendo un 25% del valor del alquiler y elevarse hasta un 40%", especifica.

Por lo pronto, los actores del sector están expectantes a los anuncios que puedan provenir con el nuevo Gobierno en cuanto a líneas de crédito hipotecario más accesibles y a mayor plazo.

Sólo con un cambio sustancial en este punto, que acerque a los particulares a la casa propia, podrá marcar un punto de inflexión en los castigados bolsillos de los inquilinos.

Fuente: http://www.iprofesional.com/notas/220955-Alquileres-todos-con-bronca-inquilinos-se-quejan-por-altos-precios-en-pesos-y-duenos-por-baja-renta-en-dolares
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