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9 ene. 2018

Los propietarios de casas y departamentos esquivan la nueva ley y transfieren los costos extra a los inquilinos para no perder rentabilidad (iProfesional)



La normativa que regula los alquileres obliga a los dueños a hacerse cargo de la comisión de las inmobiliarias y de los gastos administrativos que se producen en cada operación. Frente a este escenario, se quejan de que los números no cierran y se lo terminan cobrando a quienes rentan

"Viveza criolla”, “Las leyes están para ser rotas” o “Hecha la ley, hecha la trampa”. La frase a utilizar puede variar, pero lo cierto es que en la Argentina, cada vez que comienza a regir una nueva reglamentación, casi de inmediato aparece el mecanismo o la forma para eludirla.

A fines de agosto del año pasado, la Legislatura porteña aprobó finalmente los cambios a la legislación conocida como "Ley de Inquilinos" (la 2340), que produjo una modificación central en lo que se refiere a las negociaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires. 

El nuevo texto suponía un giro importante en las operaciones de alquiler de inmuebles.
Básicamente porque a partir de su aprobación, el propietario es quien debe pagar al agente inmobiliario la comisión correspondiente, por un valor que no puede superar el 4,15% del total del contrato.

También, deben correr por su cuenta algunos gastos administrativos –como el análisis de la escritura, entre otros-.

Según informó Inquilinos Agrupados, quienes alquilen una vivienda "sólo deben abonar: depósito en garantía, mes de adelanto, $360 por pedidos de informes y $450 por la certificación de firma". 

"Antes, por esos pedidos, las inmobiliarias cobraban miles y miles de pesos", celebraron desde el organismo. 

Los impulsores de la iniciativa, al momento de sancionarla, estimaban que se iban a ver beneficiadas más de 400.000 familias porteñas. 

Tras la modificación de la ley, Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad, proyectó que el costo de entrada para alquilar un inmueble debía "bajar entre un 25 y un 30 por ciento". 
Pero lo que debería haberse transformado en un alivio para quienes tienen que rentar, no se está cumpliendo en la práctica.

Sucede que esos gastos extra ahora están pasando a engrosar el valor de los alquileres, según reconocen varios referentes del sector, en diálogo con iProfesional. 

“La rentabilidad hoy no es atractiva. Por eso, no es viable esperar que esos mayores costos sean absorbidos por los propietarios", reconocen desde una importante inmobiliaria con varias sucursales. 

Así las cosas, todos esos “extras” que debían ser asimilados por los dueños de casas o departamentos, están trasladándose de forma casi automática a la renta mensual. 

En muchas ocasiones, según el consenso de expertos, esto se hace de forma oculta y no se le comunica al inquilino que se aplicará ese incremento y la sorpresa llega cuando se deben pactar los nuevos valores.

“El mercado está muy convulsionado por estas nuevas reglas y se está acomodando”, sostuvo a iProfesional Federico López Castromil, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).

“La realidad indica que estos costos se terminan trasladando; la nueva reglamentación generó que los alquileres subieran más porque los dueños, en general, no están dispuestos a seguir perdiendo rentabilidad”, reconoce López Castromil.

Por el lado de los arrendatarios, culpan tanto a los propietarios como a los agentes inmobiliarios.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, se quejó de la actual situación: “Esto no se trata solo de una cuestión de que los dueños prefieren no pagar los costos que la ley les indica que tienen que pagar". 

"También tiene que ver con que, si admiten hacerse cargo de esto, abrirán la puerta a reclamos que desde hace tiempo llevamos adelante, como que los propietarios sean los encargados de abonar las expensas o algunos servicios”, sostuvo el representante de los inquilinos.

"En esto, el eslabón más fino de toda esa cadena es quien renta una vivienda”, se quejó.

Este escenario había sido anticipado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA), desde donde rechazaron la ley. 

Tras alegar que viola el Código Civil y Comercial -porque vulnera su derecho a cobrar "justa retribución" por su trabajo-, desde la entidad adviriteron que la norma lograría el efecto contrario al buscado, porque los propietarios terminarán trasladando su costo al precio del alquiler.
Polémica por la rentabilidad
Uno de los argumentos que utilizan los dueños para no afrontar lo que les marca la ley es que la rentabilidad que actualmente ofrece el negocio de alquilar una vivienda no es atractiva. 

López Castromil indicó que actualmente, en promedio, ronda el 5%, casi un 50% menos que lo que se lograba hace algunos años. 

Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, se expresó en el mismo sentido: "La ganancia bruta no llega al 5%. Descontando impuestos, mantenimiento y otros gastos, se reduce a la mitad: 2% a 3% neto, en relación al valor de la propiedad".

Durante 2017, la mayor demanda de inmuebles -de la mano de la expansión del crédito- hizo que los precios de las propiedades aumentaran en promedio un 12% en dólares y casi un 30% en pesos, cinco puntos por encima de la inflación.

En medio de este escenario, los dueños de viviendas vienen afinando el lápiz a la hora de sentarse a negociar. 
En las inmobiliarias afirman que, al pautar una renovación de un contrato de alquiler, los acuerdos se manejan con retoques cercanos al 30% para dos años de contrato. 

En tanto, los dueños de viviendas nuevas o desocupadas y que están en busca de inquilinos, están manejando ajustes mayores, con una suba cercana al 40% para ese mismo lapso. 

Sin embargo, expertos advierten que los valores podrían incrementarse más durante 2018, tras la aprobación de la reforma tributaria.

La misma elimina el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que imponía un pago del 1,5% sobre el valor escriturado.

Sin embargo, establece que quienes posean más de una propiedad (por ejemplo, una segunda casa de veraneo o una destinada al alquiler), abonarán 15% de Ganancias sobre la renta que obtengan al momento de vender ese segundo inmueble.

Si bien la medida regirá para las unidades que se adquieran a partir de la sanción de la ley, esto podría arrastrar al mercado. 

Para varios referentes del rubro, tras las modificaciones introducidas en la reforma tributaria, quienes compren una vivienda advertirán sobre el mayor costo de salida cuando decidan desprenderse de ella.

En consecuencia, tratarán de compensar ese futuro gasto adicional con un valor de renta más alto, de forma tal que no se les achique la tasa de retorno en términos reales.

Según los expertos, todo este contexto comenzó lentamente a generar un paulatino desinterés a la hora de volcar una propiedad al mercado locativo. 

"Hoy día ya no es negocio destinar un inmueble al alquiler. Si alguien me consulta sobre la compra de un departamento con ese fin, le digo que no le conviene", afirmó Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

En esta dirección, López Castromil afirmó que empieza a haber una incipiente "retracción de los propietarios". 

“Todavía no es algo fuerte, pero sí una tendencia. Esto se da sobre todo en aquellos que compraron una propiedad pensando en una buena inversión. Poco a poco, algunos prefieren venderla y ahorrarse problemas”, señaló el espacialista.

¿Qué hacen aquellos que toman este camino? Algunos ven una interesante alternativa en el mercado financiero.

"Hay quienes entienden que las Lebacs son una vía de escape interesante. No están atados a regulaciones como las que ahora tiene el mercado inmobiliario. Además, ofrecen más rentabilidad y no traen tantos dolores de cabeza”, comentó el vicepresidente de la CAI.

Inquilinos con problemas
Los fuertes incrementos que se vienen dando en los últimos tiempos generan algunas situaciones complejas.

Un buen ejemplo de esto es lo que ocurre en Salta. Según muestran datos de la Cámara Inmobiliaria de esa provincia, los juicios por desalojo aumentaron cerca de un 34% en 2017.

Durante 2016 habían ingresado 225 expedientes a los juzgados Civiles y Comerciales del Distrito Centro, mientras que en 2017, solo de enero a octubre, se iniciaron 252.

Expertos aseguran que la suba de los alquileres generó una mora en los pagos. Con el tiempo, esto deriva en procesos judiciales que impulsan los propietarios para tratar de desocupar sus viviendas.

Esto quiere decir que más inquilinos -que pagaban en término y no tenía problemas-, ahora enfrentan dificultades. 

Según la iniciativa oficial, que ahora deberá probar suerte en el Congreso, a parir de 2018 quedará eliminado el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que impone un pago del 1,5% sobre el valor escriturado.

Fuente: http://www.iprofesional.com/notas/261460-alquileres-vivienda-aumento-alquiler-expensas-contrato-Los-propietarios-de-casas-y-departamentos-esquivan-la-nueva-ley-y-transfieren-los-costos-extra-a-los-inquilinos-para-no-perder-rentabilidad

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